ПУБЛИКАЦИИ

Смольный в половине случаев отказывает бизнесу в выкупе земли под зданиями, права на которые принадлежат предпринимателям.

В этом году в городской комитет имущественных отношений (КИО) с заявлениями о выкупе земли, на которой находится принадлежащая коммерсантам недвижимость, обратились 254 компании. При этом чиновники удовлетворили только 121 заявление о продаже участков, сообщили "ДП" в пресс–службе КИО.

Если исходить из этих данных, то примерно в половине случаев Смольный отказывает предпринимателям в выкупе земли. И эта тенденция сохраняется последние 3 года, как показывает статистика комитета. Так, в 2021 году в КИО подано 320 заявлений, удовлетворено 164 обращения, в 2022 году — 299 и 146 соответственно.

Не ВРИ

«Действующими нормами Земельного кодекса установлен императивный запрет на приватизацию земельных участков гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками расположенных на них зданий, сооружений, в случае, если вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка в государственном кадастре недвижимости не соответствует его фактическому использованию. Все основания для отказа в выкупе земельного участка исчерпывающим образом перечислены в статье 39.16 Земельного кодекса», — заявили "ДП" в КИО.

Эксперты, опрошенные "ДП", сходятся в том, что львиная доля отказов КИО происходит как раз из–за несоответствия ВРИ фактическому использованию участка.

Партнёр юридической компании "Варшавский и партнёры" Игорь Шануренко соглашается с тезисом чиновников об исчерпывающем перечне отказов, перечисленных в Земельном кодексе. "Вместе с тем, поскольку таких оснований целых 27, КИО временами слишком вольно трактует указанные в статье положения", — считает Игорь Шануренко.

Например, КИО утверждает, что императивным основанием для отказа в выкупе является несоответствие ВРИ земельного участка его фактическому использованию. "Однако, согласно Земельному кодексу, отказ возможен в случаях, когда разрешённое использование участка не соответствует целям его использования, указанным в заявлении о предоставлении участка, что не совсем укладывается в позицию комитета, а иногда прямо противоречит ей", — добавляет Игорь Шануренко.

Управляющий партнёр бюро юридических стратегий Legal to Business Светлана Гузь выделяет такие причины, как наличие на участках, в отношении которых испрашивается выкуп, сооружений и зданий со спорным статусом (капитальных/ некапитальных, завершённых или нет) и нахождение участка в зоне комплексного развития территорий.

Среди других причин отказов эксперты называют неотнесение участка к определённой категории земель и резервирование властями участка под размещение объектов федерального, регионального или местного значения.

Отложенный эффект.

По словам профессиональных участников рынка недвижимости, несоответствие ВРИ и фактического вида использования встречается сплошь и рядом. Особенно когда речь идёт о современных многопрофильных объектах. ВРИ — это скорее историческое нормативное регулирование, не учитывающее современных реалий, считают эксперты.

Отказы Смольного в выкупе земли всегда ведут к двум последствиям для коммерсантов — это деньги, которые потеряны или "растянуты" во времени, и риски срыва проектов. Затем идут косвенные эффекты — например, без выкупа земли нельзя проект продать дальше, нельзя вложить вырученные средства во что–то новое и т. д. Или, к примеру, рост недоверия со стороны бизнеса и падение интереса к таким инвестиционным проектам на начальной стадии. По мнению экспертов, в итоге отложенный эффект выливается в отложенный рост экономики.

Спорить — нужно

"С точки зрения законодательства подход КИО имеет под собой основания. В потенциально спорных ситуациях специалисты госорганов склонны к перестраховке. Вероятно, поэтому отказы в удовлетворении заявлений о выкупе без торгов столь часты, — говорит Светлана Гузь. — Но я бы не назвала споры с КИО редкостью или заранее предопределённым процессом. При этом всегда важна дальнейшая доказательная база".

Практика Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти показывает, что спорить с КИО и выиграть вполне по силам петербургскому бизнесу.

И вот лишь один из примеров, о которых писал "ДП". АО "Котлин–Новатор", занимающееся разработкой и производством радиоэлектронного оборудования, в этом году успешно оспорило в суде отказ КИО в праве выкупа земли (11,5 тыс. м2) на Глиняной улице, 5. Участок, полученный в аренду в 2001 году на 49 лет, был необходим предприятию предположительно для расширения производственного комплекса. В апреле прошлого года предприятие приобрело производственный корпус, расположенный на спорном участке, за 300 млн рублей. При этом "Котлин–Новатор" аргументировал необходимость инвестиции именно расширением производства. В КИО "ДП" сообщили: отказ в выкупе без проведения торгов обусловлен тем, что "разрешённое использование земельного участка не соответствует целям его использования, указанным в заявлении о предоставлении".

Однако Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти, разрешая разногласия между бизнесом и чиновниками, встал на сторону "Котлин–Новатора". Такой подход в мае поддержал 13–й Арбитражный апелляционный суд, куда КИО подал жалобу. А в октябре Арбитражный суд Северо–Западного округа также отказался удовлетворить кассационную жалобу Смольного.

Единственное, чего не удалось добиться истцу в судах, — это определение выкупной цены участка в 10,6 млн рублей.

«На практике достаточно часто девелоперы сталкиваются с земельными участками, взятыми в долгосрочную аренду у города (чаще всего на 49 лет). Как правило, договор аренды таких участков не предполагает нового строительства на них, и, чтобы приступить к реализации проекта, необходимо выкупить землю у города. Девелоперы прекрасно понимают, что такой выкуп не гарантирован, и часто возлагают выкуп участков на собственников зданий. В случае отказа реализовать проект будет возможно лишь путём реконструкции существующих зданий, а это далеко не всегда целесообразно», - Антон Орлов, директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers.

«Строго говоря, если у власти есть обоснованные причины отказывать в выкупе (злостное нарушение ВРИ — это серьёзная причина), то бизнес должен оценивать это адекватно и разумно. Любые послабления в этой сфере приведут к злоупотреблениям. Другое дело — если вопросы спорные. Или если изначально получены все разрешения, а потом происходит "переобувание". Тут уже хотелось бы увидеть адекватную и разумную оценку со стороны властей. Единственное решение по упрощению всех процедур — это прозрачность и честность с обеих сторон. Но это возможно только в идеальном мире. А в нашем пока — свобода творчества и споры», - Ольга Шарыгина, вице–президент Becar Asset Management.

«Судебная практика последнего года–двух складывается скорее против КИО, если речь идёт об отказе на основании несоответствия фактического использования участка ВРИ. В основном камнем преткновения становится дополнительный вид разрешённого использования, не замечаемый чиновниками, а суды их в этом поправляют. Но если здание на участке либо сам участок не используются совсем либо используются очевидно по другому назначению, то отказы КИО в выкупе признают законными. Для победы в суде бизнесу нужно доказать, что участок в принципе используется. Затем — что используется по одному из целевых назначений, установленных в градостроительном регламенте. И всегда полезно отслеживать составление акта обследования участка, чтобы успеть подготовиться к процессу», - Алексей Агеев, партнёр юридической фирмы Ru.Courts.

«Поскольку предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на практике является строго регламентированной административной процедурой, то, безусловно, можно говорить о преобладании формального подхода уполномоченных органов к рассмотрению заявлений о выкупе. В этой связи в процессе судопроизводства КИО часто испытывает затруднения с мотивировкой принятых им решений, с доказыванием законности и обоснованности отказов, что объективно на руку заявителям», - Екатерина Никулина, руководитель гражданско–правового департамента адвокатского бюро "Юридическая контора Гессена".

Дмитрий Маракулин, Александр Лобановский