ПУБЛИКАЦИИ

Развитие жилищного строительства в Ленобласти приводит к росту числа споров о сервитуте, обеспечивающем проезд владельцам недвижимости к своим домам по чужим землям

Индивидуальный предприниматель Дмитрий Грибков в апреле обратился в Арбитражный суд Санкт–Петербурга и Ленобласти, оспаривая постановление администрации муниципального образования "Агалатовское сельское поселение" (Всеволожский район области). Он просит признать незаконным установление муниципалами в августе 2022 года бессрочного публичного сервитута на часть земельного участка (125,7 тыс. м2) для обеспечения проезда и прохода через него.

Дорога со шлагбаумом

По его мнению, публичный сервитут не обеспечивает какие–либо муниципальные нужды и не направлен на обеспечение прохода и проезда местных жителей к каким–либо социальным объектам (школе, больнице, детскому саду и т. д.) или к территории общего пользования.

Документ о публичном сервитуте был принят муниципалами по обращению ТСН "Шуваловские дворы" и ещё одного предпринимателя в интересах владельцев порядка 30 участков. В качестве третьих лиц арбитраж привлёк к этому спору ТСН "Шуваловские дворы", а также собственников участков, которые заинтересованы в проезде и проходе по спорной земле.

Член правления ТСН "Шуваловские дворы" Таисия Сахарова говорит, что публичный сервитут обеспечил жителям деревни Скотное и членам ТСН доступ к своим домам по дороге, существовавшей с 1995 года. Снятие сервитута, по её мнению, приведёт к тому, что принимать решение о пропуске людей будут владельцы земли, обеспечивающей единственный доступ к дорогам регионального и федерального значения.

Вместе с тем, следует из иска предпринимателя, проход / проезд через его участок — не единственный. Грибков ссылается на заключения кадастрового инженера, нашедшего как минимум три варианта доступа к участкам ТСН и деревне Скотное.

В августе коммерсант в рамках этого спора добился обеспечительных мер — приостановки действия постановления муниципалитета и запрета Росреестру регистрировать межевые планы в отношении почти 100 земельных участков и сделок с ними. Однако, как разъяснил Арбитражный суд Санкт–Петербурга и Ленобласти, его решение не ограничивает проезд и проход по спорному участку.

По существу спор пока не разрешён.

Вопрос надо изучить заранее

Игроки рынка недвижимости и юристы, опрошенные "ДП", говорят, что ситуация, в которой оказались жители деревни Скотное и ТСН, не единичная. Директор по стратегическому развитию ГК Puzzle Realty Марина Шкурко привела в пример коттеджный посёлок для постоянного проживания, находящийся в Ленобласти в 6 км от КАД. "Подъездная дорога к нему шла через владения, где был установлен частный сервитут. Согласование проездов для строительной техники и потенциальных клиентов сдвинуло сроки реализации проекта на год. Это привело к сокращению финансовых показателей для инвесторов, так как снизилась лояльность потенциальных покупателей. Хорошо, что у проекта был достаточно крупный застройщик, который реализовал и завершил строительство посёлка", — говорит она.

Безусловно, следует сделать оговорку: предварительно застройщик должен был просчитать варианты бизнес–модели и разрешить потенциальные проблемы, прежде чем приобретать земельный участок и возводить на нём посёлок.

Корни зла

Возникновение этой проблемы обусловлено множеством факторов, объясняет старший юрист петербургского офиса "Пепеляев групп" Ксения Куликова. Во–первых, пережитками времён приватизации госпредприятий, когда в частную собственность переходила не только земля, но и инфраструктура, обслуживающая огромные территории. Во–вторых, ростом спроса на загородную недвижимость при одновременном отсутствии специального нормативного регулирования для коттеджных посёлков, которое позволяло бы обеспечить права жителей на инфраструктуру, возведённую застройщиком. "Продавцы зачастую проводят межевание в своих коммерческих интересах, без учёта необходимых нужд будущих покупателей земельных участков", — отмечает Ксения Куликова.

Третий фактор — несистемная и непоследовательная градостроительная политика местных властей по планировке территорий и предоставлению земельных участков под застройку, которая иногда приводит к появлению жилых посёлков, отрезанных от дорог общего пользования.

Есть и некоторая двусмысленность в Земельном кодексе РФ — в п. 1 ч. 4 ст. 23, говорящем о публичном сервитуте для прохода / проезда через чужой земельный участок, считают юристы. По сути публичный сервитут необходим для общественных целей. Однако о конкретных основаниях его возникновения (в том числе и для прохода и проезда через участок) прямо не сказано. Поэтому случается, что порой муниципалитеты толкуют закон расширительно, итогом чего становится публичный сервитут в интересах 100 человек.

Закон вам в помощь

"Проблема правового регулирования пользования общим имуществом СНТ, коттеджных посёлков и т. д. назрела уже давно и до такой степени, что так или иначе неоднократно становилась предметом рассмотрения Конституционного суда РФ, — говорит руководитель гражданско–правового департамента адвокатского бюро “Юридическая контора Гессена” Екатерина Никулина. — Именно он в конечном итоге своим постановлением в декабре 2021 года фактически обязал федерального законодателя принять изменения, призванные урегулировать правовой режим такого имущества, правила управления им и его содержания".

Позиция КС РФ привела к появлению в июле федерального закона, внёсшего необходимые изменения в первую часть Гражданского кодекса РФ. С 1 октября этот документ вступил в силу. Данная новелла обозначила признаки общего имущества (всё, что расположено на общей территории и изначально предназначалось для удовлетворения общих потребностей). Кроме того, изменения также закрепили право общей долевой собственности на участки общего назначения за владельцами земли, расположенной на общей территории, границы которой определены в установленном законом порядке.

По идее, теперь частные лица не смогут выкупать общую территорию (например, дорогу в посёлке) и использовать её по своему усмотрению.

Однако говорить о полном разрешении проблемы было бы преждевременно, полагает Екатерина Никулина. Дело в том, что пока неясно, как будет складываться практика применения закона и какие проблемы могут возникнуть. Кроме того, принятый закон не содержит указаний на возможность его ретроспективного применения, то есть он распространяется только на будущие отношения. "Получается, что жителям готовых коттеджных посёлков с “общими” объектами недвижимости, которые уже оказались в частных руках, эти нововведения, скорее всего, вряд ли помогут", — резюмирует эксперт.

«Подобных дел пока относительно немного, и они не на слуху. На территории Санкт–Петербурга я вообще не слышал о таком. Очевидно, что это проблематика Ленинградской области. Но с учётом того, что строительство жилья всё больше уходит из города в область, количество споров, скорее всего, будет расти. Однако поскольку их пока немного, говорить о том, что практика складывается тем или иным образом, было бы изрядной натяжкой. Если же говорить об арбитражной практике в России вообще, то она скорее в пользу публичного субъекта, который установил сервитут», - Алексей Агеев, партнёр юридической фирмы Ru.Courts

«Администрации муниципалитетов чаще всего самоустраняются от решения проблемы сервитута, заявляя, что это частный вопрос. Кроме того, местные власти вообще на сильно заинтересованы в развитии коттеджных посёлков, так как это дополнительные сложности — надо развивать социальную инфраструктуру, строить дороги. Проблему надо решать законодательно. Принимать программы развития загородных посёлков, генеральные планы территорий, в которых будет прописываться всё — от дорог до детсадов, школ и поликлиник. И закладывать деньги на реализацию этих планов. Но, к сожалению, пока рынок загородной недвижимости преимущественно серый», - Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент"

«Застройщики сегодня решают проблемы обеспечения транспортной и инженерной инфраструктуры самостоятельно. Есть федеральная программа "Стимул", которая помогает в некоторых случаях компенсировать затраты. Но она ориентирована на многоквартирные дома. В коттеджных посёлках и малоэтажных ЖК она не работает. К тому же ограничена 2025 годом. Сейчас мы ведём консультации, высказываем пожелания, чтобы она была продлена, причём с увеличенным бюджетом, и распространена на МЖК. Конечно, застройщики заинтересованы в создании инфраструктуры в МЖК, так как она повышает стоимость продаваемой недвижимости. Когда вся инфраструктура подготовлена, дома продаются дороже, но, как ни удивительно, быстрее. Но подобные предложения сейчас в дефиците», - Константин Пороцкий, управляющий партнёр ГК "Омакульма".

Дмитрий Маракулин