ПУБЛИКАЦИИ

Новое правовое регулирование арендных отношений существенно расширяет права владельцев недвижимости, но только в отношении компаний, связанных с недружественными России юрисдикциями

Из-за ухода западного бизнеса из России на главных торговых улицах Петербурга начинают зиять "дыры". К примеру, на Старо–Невском проспекте закрылись бутики "тяжёлого люкса" — Dior, Bvlgari, Brunello Cucinelli. Правда, пока на дверях этих торговых точек висят объявления о временной приостановке работы. Однако в торгово–развлекательных и бизнес–центрах эффект от исхода иностранного бизнеса заметен гораздо сильнее.

Такая ситуация, как и прогнозировал ранее "ДП", повлекла за собой судебные споры. Арендодатели и арендаторы не могут урегулировать разногласия мирным путём.

Смогли разойтись с миром

Так, Арбитражный суд Москвы разбирался в споре между ООО "Цветной централ маркет", управляющим столичным ТЦ Tsvetnoy Central Market, и ООО "Адидас". В этом центре работал магазин Adidas Women’s Studio. Весной он закрылся. В начале июня истец обратился в суд, прося взыскать с ответчика штраф 72,6 млн рублей за нарушение договоров аренды.

Но уже в июле истец подал ходатайство о прекращении разбирательства. По закону суд обязан удовлетворить такую просьбу. В материалах дела не указана причина, по которой "Цветной централ маркет" кардинально сменил позицию. Чаще всего, как показывает практика, такое заявление подаётся, если участники спора всё–таки урегулировали проблемы.

И это не единичный случай, когда российский арендодатель вынужден разрешать конфликт с иностранным арендатором в суде.

Как ранее сообщал "ДП", в марте этого года в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти обратилось АО "БТК девелопмент", которому принадлежит универмаг Au Pont Rouge, расположенный в историческом центре Северной столицы. Компания просила о предварительных обеспечительных мерах — аресте имущества финского ретейлера "Призма". Ранее иностранная компания объявила о своём уходе из России. В апреле арбитраж удовлетворил просьбу петербургского предприятия.

Как правило, о подобных ограничениях бизнес запрашивает, если какие–либо причины не позволяют ему оперативно предъявить иск своему оппоненту. При этом арбитраж установил срок для подачи заявления — до 5 мая.

Впрочем, "БТК девелопмент", так и не подав заявление, направил в суд ходатайство об отмене обеспечительных мер. По всей видимости, и в этом случае деловые партнёры сумели разрешить спор из–за аренды фактически без вмешательства суда. В середине мая арбитраж отменил наложенное ограничение.

Думцы спешат на помощь

Отечественные законодатели решили облегчить положение владельцев торговой недвижимости, приняв положения о частичном изменении регулирования арендных отношений (федеральный закон № 332 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" от 14 июля).

"Важно понимать, что закон не имеет широкого применения — его положения действуют только при ряде условий", — обращает внимание Эльвира Хасанова, адвокат коллегии адвокатов Delcredere. Во–первых, арендатор — это компания, работающая в сфере торговли или общепита. Во–вторых, арендатор прямо или косвенно находится под контролем иностранного лица или иностранных лиц, связанных с недружественными юрисдикциями. В–третьих, арендная плата установлена в виде доли от полученных доходов. И в–четвёртых, арендатор прекратил или приостановил работу, что привело к существенному снижению арендной платы.

Алексей Агеев, партнёр юрфирмы Ru.Courts, говорит, что со вступлением в силу нового правового регулирования арендодатель получил ряд преимуществ. Наверное, главным из них можно считать требование оплаты во вменённом арендатору размере. При этом роли не играют ни условия договора, ни финансовое состояние должника, ни фактическое использование имущества. "С учётом того, что размер платы фактически привязан к доходу арендаторов в 2021 году, при текущей ситуации это достаточно хорошие условия", — отмечает Алексей Агеев.

Ещё один плюс для владельцев торговой недвижимости — освобождение от ответственности при расторжении договора.

Будем спорить?

По мнению Алексея Агеева, законодательные новеллы дают арендодателю дополнительный рычаг против арендатора. С одной стороны, это может склонить арендаторов к уступкам в переговорах, и тогда количество судебных споров снизится. С другой — если в договоре плата связана с долей доходов (а они после известных событий стали нулевыми), то до принятия этого закона владелец недвижимости даже не рассчитывал на получение арендной платы. А теперь — может, и это способно увеличить количество споров, предполагает эксперт.

Эльвира Хасанова обращает внимание на такую деталь. "В случае досрочного расторжения договора с целью освобождения помещения не очень ясно, как арендодатели будут поступать с движимым имуществом на этой площади. Иногда оборудование магазина может стоить существенных денег и занимать много места", — поясняет эксперт. Это тоже почва для судебных споров — к примеру, об обязанности освободить помещение от имущества или же о его сохранности.

Заходите к нам на огонёк

И хотя законодатель облегчил жизнь отечественному бизнесу в части аренды, остаётся другая проблема — поиск новых арендаторов. "По состоянию на середину года средняя доля вакантных площадей в торговых центрах Северной столицы составила 6,6%, увеличившись с начала года на 1,2 п. п. В ряде качественных проектов вакантность сохраняется на низком уровне — не более 2%", — обрисовала ситуацию Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Nikoliers.

При этом надо понимать, что площади, занимаемые иностранными предприятиями, до сих пор не выведены на рынок. Пока непонятно, кто всё–таки уйдёт из России и в какие сроки, а кто — только сменит вывеску. И если, допустим, эти площади одномоментно будут "вброшены" на рынок, то для их заполнения понадобится много времени и гибкая ценовая политика.

Правда, пока все заявления про замещение уходящих иностранных компаний отечественными модельерами или бизнесом из Ирана и Турции не воплотились в конкретные сделки и уж точно не стали массовым явлением.

«Если исходить из буквального толкования законодательных изменений, то арендодатель, даже находящийся под контролем недружественной иностранной компании, также может воспользоваться новыми возможностями. Однако в пояснительной записке к законопроекту было указано, что его разработка вызвана необходимостью защиты национальных интересов России. Поэтому можно сделать вывод: новые положения об аренде принимались для использования именно отечественными компаниями. Очевидно, что законодатель вовсе не имел цели поддержки бизнеса из недружественных юрисдикций. Думается, именно такое толкование будет воспринято в судебной практике», - Алексей Станкевич, партнёр юридической фирмы Orchards.

«Второй квартал этого года на рынке торговой недвижимости Петербурга прошёл в режиме ожидания. Большая часть международных ретейлеров продолжает сохранять помещения в торговых центрах и не делает никаких прогнозов по срокам открытия, что создаёт ситуацию высокой неопределённости и влияет на всех участников. В итоге девелоперы анализируют рынок и возможные альтернативы международным операторам, но конкретных решений пока не принимают. Возможно, что во втором полугодии определённости станет больше и можно будет нащупать точку опоры для построения более точных прогнозов и перспектив развития торгового сегмента», - Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank.

«Думаю, что с исполнением решений о взыскании арендной платы с компаний, находящихся под контролем иностранных юрлиц из недружественных нам стран, затруднений не будет. Погасить долги можно за счёт удержания товара и оборудования. Есть ещё институт исполнения иностранных судебных решений. И насколько мне известно, в основных недружественных странах после 24 февраля в этом плане формально ничего не изменилось. Однако нужно учитывать ряд нюансов: некоторые иностранные юрфирмы отказываются от клиентов из России, даже не попавших под санкции. С некоторыми странами у нас нет соглашений о приведении в исполнение судебных решений. Суд иностранного государства может расценить рассматриваемый нами закон как нарушающий публичный порядок страны применения решения российского суда», - Руслан Нагайбеков, партнёр адвокатского бюро «Юридическая контора Гессена».

Дмитрий Маракулин, Евгения Иванова